Merkmale von Bauobjekten der Extraklasse

Wohnungen oder Häuser werden subjektiv häufig als teuer eingeschätzt. Dem ist zumeist jedoch nicht so; viele Objekte sind allenfalls nur von mittlerer Art und Güte, bestenfalls einwandfrei und akkurat hergestellt, in ansprechender Lage, die – wiederum subjektiv betrachtet – als besonders gut bewertet wird. In Summe handelt es letztlich aber nahezu immer um normale Durchschnittswohnungen / -häuser, ohne herausragende Besonderheiten.

Zwei Kategorien der Ausstattungen bzw. Eigenschaften unterscheiden exzellente Objekte von normalen Wohnungen / Häusern: stark gehobene Güte (Premium, deutlich mehr als mittlere Art und Güte, die für den üblichen Durchschnitt charakteristisch ist) und Luxus.

Gehobene technische Ausstattungen (Premium) fĂĽhren zu einer nachhaltigen Wertverbesserung einer Immobilie, die sich bei einem Wiederverkauf positiv auswirkt.

Luxus hingegen bedeutet oft Verschwendung; man ist geneigt, viel Geld für kurzlebige Sachen herzugeben. Charakteristisch für den Luxus ist der geringe Kosten- / Nutzen-Faktor. Es ist kennzeichnend, dass die Investition bei einer Veräußerung nur selten in gleichem Maße entgolten wird.

Ferner ist zwischen und objektiven und subjektiven Qualitätsmerkmalen zu unterscheiden z. B. Wärme- und Schallschutz ist ein objektives Merkmal – der Designerwaschtisch für 5.000,00 € eher subjektiv.

Die Kernfrage ist, welches Extra ist bei einer Immobilie sinnvoll oder zumindest beliebt und was ist unnĂĽtz?

Nachfolgend sind Merkmale aufgelistet, die – wenn sie gehäuft auftreten (mehr als ein Dutzend der Auflistung) – Objekte der Extraklasse (Preis ab 6.000,00 € / m²) von Baulichkeiten mittlerer Art und Güte unterscheiden. Die Auflistung erfolgte in Anlehnung an Bewertungslisten für Grundstücke und Gebäude im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung stark gehobener Ausstattungen.

Zur Unterscheidung der beiden Kategorien sind die meisten Merkmale mit entsprechenden Kürzeln versehen: stark gehobene Ausstattung (P) und Luxus (L). Die Merkmale ohne entsprechende Kürzel entsprechen dem Grundstandard der gehobenen Ausstattung. Wie jede Auflistung von Gestaltungsmöglichkeiten erhebt auch diese keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Gebäude

Architektur
▪ hohe Gestaltungsqualität – z. B. Balkon, Dachterrasse mit 3 m Tiefe, Bäder ĂĽber 10 m², Flur groĂźzĂĽgig mit Konzept fĂĽr Garderobe, Einbauschränke, KĂĽche mit Abluft usw. - (P)
▪ Raumaufteilung altersgerecht, schwellenlos (barrierefrei), rollstuhlgerecht (TĂĽrbreite 1 m) - (P)

Bauart
▪ ĂĽberwiegend Massivbau
▪ Oberflächenqualität von Wänden und Decken mind. Q3 (reicht bis Q4) - (P)
▪ Wandoberflächen fĂĽr mehr als 100,00 € / m² (z. B. marmorähnlicher Feinputz) - (L)

Wärmeschutz und Energieeffizienz
▪ Passivhaus mit höchster thermischer Qualität und optimaler Dämmung, Unterschreitung der gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechend der Energieeinsparverordnung (Referenzgebäudeverfahren) - (P)
▪ wärmebrĂĽckenfreie Baukonstruktion
▪ hochgradig luftdichte GebäudehĂĽlle (n50-Wert unter 0,6 h-1) - (P)
▪ hocheffiziente Anlagentechnik fĂĽr Heizung, LĂĽftung, WärmerĂĽckgewinnung, Warmwasserbereitung, KĂĽhlung, Beleuchtung und Energiegewinnung - (P)

Schallschutz
▪ massive Innenwände und Decken mit hohen Werten der Schalldämmung zu Fremdbereichen erhöhter Schallschutz nach DIN 4109 – Schallschutz gegen AuĂźenlärm Innenlärmpegel max. 30 dB
▪ schalldämmende InnentĂĽren (42 dB (A)), mind. Qualitätsstufe Q5 (reicht bis Q7) - (P)
▪ schallgedämmte haustechnische Installationen (< 25 dB (A)) - (P)
▪ Raumakustik nach DIN 18041 – Nachhallzeit etwa 0,68 sec - (P)

Ausstattung

Bad
▪ hochwertigen Platten / Naturstein, Kosten ĂĽber 50,00 € / m²
▪ Whirlpool oder Airpool - (P)
▪ bodenbĂĽndige Duschanlage
▪ Duschtempel / Dampfdusche - (P)
▪ elektrisch gesteuerte Badarmaturen mit automatischer Auslösung - (P)
▪ ZusatzlĂĽftungen in Sanitärräumen, automatische Aktivierung bei Nutzung / Betätigung der Wannen, Duschen oder WC-Deckel - (P)
▪ Spiegelbeheizung in Sanitärräumen (gegen Kondensat), automatische Aktivierung beim Betreten der Duschen / Wannen - (P)
▪ papierloses Komfort-WC, geruchsfrei - (P)
▪ System zur EntlĂĽftung von WC-Becken durch Absaugen verunreinigter Luft aus WC-Becken - (L)
▪ WC-DruckspĂĽlung mit HeiĂźwasser, randloses WC, dadurch Entfall der WC-BĂĽrste - (L)

Heizung
▪ energiesparende Anlagentechnik, keine Ă–l-, Gas- oder Elektroheizung auf Basis fossiler Energieträger - (P)
▪ Gasanschluss fĂĽr Herd in KĂĽche
▪ FuĂźbodenheizung / -kĂĽhlung oder Wandheizung / -kĂĽhlung - (P)
▪ KĂĽhl- / Heiz-Decken (Betonkernaktivierung) - (L)
▪ KĂĽhlung allgemein (Splittgeräte) - (P)

Fußböden
▪ Ăśberwiegend hochwertigen Platten / Naturstein
▪ Ăśberwiegend hochwertiges Parkett

Fenster
▪ höchste thermischer Qualität (z. B. thermisch getrennte Rahmenprofile mit Dreifach-Verglasungen) - (P)
▪ höchster Schallschutz gegen AuĂźenlärm (Definition siehe vor) - (P)
▪ schusshemmende Verglasung - (L)
▪ groĂźzĂĽgige Aufteilung bei mehrteiligen Fensterelementen
▪ bevorzugt verschiebbare Elemente (Hebe- / Schiebe-Element)
▪ vollständig versenkbare Fensteranlage zwischen Wohn- und Terrassenbereichen - (L)
▪ Sonnenschutz / Blendschutz an Fenstern mit automatischer Steuerung - (P)
▪ einbruchhemmende Fenster und AuĂźentĂĽren (mind. Ausstattung Widerstandsklasse WK 2) - (P)

Warmwasser
▪ in KĂĽche, Bad und allen Sanitärräumen mit Zirkulation

LĂĽftung
▪ LĂĽftungsanlage mit Klimatisierung (Trocknen / Befeuchten), Filterung der Innenluft (Staub, Pollen, GerĂĽche usw.) - (P)

Elektro
▪ Elektroanlage mit KNX- / EIB-Bus-System mit Visualisierung / Steuerung der Anlagenzustände ĂĽber PC / Notebook / Touchscreen-Display - (P)
▪ Fernzugriff auf dieses System ĂĽber Internet und Mobil-Telefon zur Anzeige, Steuerung und Wartung - (P)
▪ Programmierbare teilweise Abschaltung der Stromversorgung nachts / bei Abwesenheit - (P)
▪ Bei größerer LĂĽftungs- und Klimatechnik: Gebäude-Leittechnik (GLT) zur Steuerung, Ăśberwachung, Wartung - (P)
▪ Multimedia-Verkabelung mit strukturiertem Datennetz (Kat. 6 oder besser) fĂĽr Daten, Internet, Telefon, TV
▪ Zentraler Patch-Schrank in 19“-Technik fĂĽr dieses Datennetz - (P)
▪ WLAN (Standard IEEE802.11n) ĂĽberall im Haus, Gelände und GrundstĂĽck - (P)
▪ Automatische Grundbeleuchtung beim Betreten beliebiger Räume, wahlweise manuelle oder sprachgesteuerte Zuschaltung weiterer Leuchten / Funktionen / vorprogrammierte Lichtszenen - (P)
▪ Hochwertige Leuchten / Lichttechnik fĂĽr innen und auĂźen - (P)
▪ Soundsystemanlage in allen Bereichen mit zentralen und dezentralen Funktionen Bedienstellen - (P)
▪ Bildschirme / Monitore fĂĽr Speichermedien, Medienserver, Tuner, Internet – steuerbar ĂĽber Bedienpaneele und z. B. ĂĽber mobile Telefone / Smartphone o. Ă„. - (P)
▪ Satelliten-Empfangsanlage fĂĽr digitales Radio / TV / Internet - (P)
▪ Soundsystemanlage in allen Bereichen - (P)
▪ Bildschirme ĂĽberall wo möglich / erforderlich, ggf. in Wandnischen - (P)
▪ TK-Anlage mit Komfort-Endgeräten
▪ Blitzschutzanlage mit innerem Ăśberspannungsschutz, gestaffelt in Grob- / Mittel- und Feinschutz - (P)
▪ Netzersatz-Anlagen und Systeme wie USV, Dieselnotstromaggregat - (L)
▪ TĂĽrsprechanlage mit Video
▪ Zutritts-Kontrolle und Steuerung mit Aufzeichnung, ĂĽber Transponder / Codetastatur oder Finger- / Eye-Scann - (P)
▪ Automatischer Verschluss aller AuĂźentĂĽren / -tore von Haus, Garage und Anwesen - (P)
▪ VideoĂĽberwachung von allen AuĂźenbereichen (TĂĽren / Tore / Fenster / GrundstĂĽck) mit BildĂĽbertragung / Internetzugriff, mit Aufzeichnung, intelligente Video-Auswertung mit Alarmmeldung z. B. bei Bewegungen - (P)
▪ evtl. Kfz-Nummern-Erkennung und Speicherung - (P)
▪ Einbruch- und Ăśberfall-Meldeanlage mit Aufschaltung auf Sicherheitsdienst / Wachdienst - (P)
▪ Brandmeldeanlage mit Aufschaltung auf Sicherheitsdienst / Wachdienst - (P)

Zusätzliches
▪ bevorzugt Gauben oder Erker im ausgebauten Dachgeschoss (anstatt normaler Dachflächenfenster)
▪ Atelierverglasung ĂĽber 10 m² - (P)
▪ Mindestens Doppelgarage mit ausgiebigem Platz (+1m) fĂĽr mind. zwei Oberklasse-Kfz. am Haus, mit Durchgang zum Haus und mit zus. Anbau / Abstellbereich (z. B. fĂĽr Gartengeräte) - (P)
▪ Integrierte Heizstrahler im Terrassenbereich - (L)
▪ Zentrale Staubsaugeranlage - (P)
▪ Wäscheabwurfschacht - (P)
▪ Wandeinbautresor - (P)
▪ Personen- oder Lastenaufzug - (P)
▪ Automatische Bewässerungsanlage des GrundstĂĽcks - (P)
▪ Beheizbare Zuwegungen zw. StraĂźe und HaustĂĽr bzw. zur Garage - (P)
▪ AuĂźenbeleuchtungsanlage fĂĽr Fassaden und Anwesen - (P)
▪ Komplett ausleuchtbares GrundstĂĽck - (P)
▪ Elektrisch blind schaltbare Fenster / Glastrennwände - (P)
▪ Schwimmbad - (L)
▪ Sauna / Wellnessbereich - (L)

Grundrissaufteilung und Gestaltung

▪ GroĂźzĂĽgiger Grundriss und Zuschnitt der Räume, bei mehr als 250 m² fĂĽr 2 Personen - (L), bei 150 - 250 m² fĂĽr 2 bis 4 Personen - (P)
▪ Raumhöhen ab 2,70 m - (P)
▪ Wohn- / Ess-Bereich größer als 60 m² - (L), größer als 40 m² - (P), Kinderzimmer größer als 15 m² - (P)
▪ Entree (Eingang und Zugangsbereich) des Hauses größer als 20 m² - (P)
▪ Terrasse mind. 50 m² - (P)
▪ Begehbare Schrankräume an allen Aufenthaltsräumen - (P)
▪ Sicherheits- bzw. Panikraum - (L)
▪ Mind. ein unmittelbar angrenzendes Appartement (> 50 m²) fĂĽr Personal, Gäste usw. - (L)
▪ Hauswirtschaftsraum mit mind. 18 m², an BelĂĽftungsanlage angeschlossen - (P)
▪ Fitnessraum, an BelĂĽftungsanlage angeschlossen (s. Passivhaus) - (L)
▪ Multimedia-Raum (Kino) - (L)
▪ Mind. Duschbad an jedem Schlafraum - (P)


Mikrolage

GrundstĂĽck
▪ GrundstĂĽck ab 1.000,00 m² im nicht innerstädtischen Bereich, in Innenstadtlagen 500 bis 600 m² - (P)

Baugebiet
▪ offene Bauweise im nicht innerstädtischen Bereich, in Innenstadt auch geschlossene Bebauung – Stadthäuser in besten Wohnlagen - (P)

Geländelage
▪ Aussichtslage - (L)

Verkehrslage
▪ Ruhige, verkehrsarme WohnstraĂźe, Sackgasse
▪ öffentliche Einrichtungen, Ă„rzte, Versorgung in der Nähe

UmwelteinflĂĽsse
▪ geringe / keine Beeinträchtigung durch Nachbarschaftsbebauung - (P)
▪ kein Gewerbe / Industrie - (P)

Verkehrsanbindung
▪ StraĂźenanbindung
▪ PrivatstraĂźe - (L)
▪ Bahnhof, Autobahn, Flughafen in Nähe

Stand:
05/10