Merkmale von Bauobjekten der Extraklasse

Wohnungen oder Häuser werden subjektiv häufig als teuer eingeschätzt. Dem ist zumeist jedoch nicht so; viele Objekte sind sachlich betrachtet allenfalls nur von mittlerer Art und Güte, bestenfalls einwandfrei und akkurat hergestellt, in ansprechender Lage, die – wiederum subjektiv betrachtet – als besonders gut bewertet wird. In Summe handelt es letztlich aber nahezu immer um normale Durchschnittswohnungen / -häuser, ohne tatsächlich herausragende Besonderheiten.

Zwei Kategorien der Ausstattungen bzw. Eigenschaften unterscheiden exzellente Objekte von normalen Wohnungen / Häusern: stark gehobene Güte (Premium, deutlich mehr als mittlere Art und Güte, die für den üblichen Durchschnitt charakteristisch ist) und Luxus.

Gehobene technische Ausstattungen (Premium) fĂĽhren zu einer nachhaltigen Wertverbesserung einer Immobilie, die sich bei einem Wiederverkauf positiv auswirkt.

Luxus hingegen bedeutet oft Verschwendung; man ist geneigt, viel Geld für kurzlebige Sachen herzugeben. Charakteristisch für den Luxus ist der geringe Kosten- / Nutzen-Faktor. Es ist kennzeichnend, dass die Investition bei einer Veräußerung nur selten in gleichem Maße entgolten wird.

Ferner ist zwischen und objektiven und subjektiven Qualitätsmerkmalen zu unterscheiden z. B. Wärme- und Schallschutz ist ein objektives Merkmal – der Designerwaschtisch für 6.000,00 € eher subjektiv.

Die Kernfrage ist, welches Extra ist bei einer Immobilie sinnvoll oder zumindest beliebt und was ist unnĂĽtz?

Nachfolgend sind Merkmale aufgelistet, die – wenn sie gehäuft auftreten (mehr als ein Dutzend aus der unten folgenden Auflistung) – Objekte der Extraklasse (Preis ab 8.000,00 € / m² Wohnfläche) von Baulichkeiten mittlerer Art und Güte unterscheiden. Die Auflistung erfolgte in Anlehnung an Bewertungslisten für Grundstücke und Gebäude im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung stark gehobener Ausstattungen.

Zur Unterscheidung der beiden Kategorien sind die meisten Merkmale mit entsprechenden Kürzeln versehen: stark gehobene Ausstattung (P) und Luxus (L). Die Merkmale ohne entsprechende Kürzel entsprechen dem Grundstandard der gehobenen Ausstattung. Wie jede Auflistung von Gestaltungsmöglichkeiten erhebt auch diese keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
1. Gebäude
2. Architektur
- hohe Gestaltungsqualität – z. B. Balkon, Dachterrasse mit 3 m Tiefe, Bäder über 10 m², Entree großzügig mit Konzept für Garderobe, Einbauschränke, Küche mit Abluft usw. – (P)
- Raumaufteilung altersgerecht, schwellenlos (barrierefrei), rollstuhlgerecht (Türbreite 1 m) – (P)
3. Bauart
- ĂĽberwiegend Massivbau
- Oberflächenqualität von Wänden und Decken mind. Q3 (reicht bis Q4) – (P)
- Wandoberflächen für mehr als 150,00 € / m² (z. B. marmorähnlicher Feinputz) – (L)
4. Wärmeschutz und Energieeffizienz
- Passivhaus mit höchster thermischer Qualität und optimaler Dämmung, Unterschreitung der gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechend der Energieeinsparverordnung (Referenzgebäudeverfahren) – (P)
- ErfĂĽllung hoher Standards (z. B. KFW 55 = 45 % unter EnEV-Anforderungsniveau)
- PLUS-Energiehaus (positive Energiebilanz)
- wärmebrückenfreie Baukonstruktion (optimierter Wärmeschutz)
- Planung / Analyse mit Gebäudesimulation
- Wärme- und Feuchteschutz mit Ausschluss von Kondensat-Risiko, z. B. Ganzglasecken mit integriertem Heizstreifen (z. B. Rahmen von Schiebefenstern)
- Wärmeschutz im Sommer mit Temperaturen bis 26 °C bei hohen Außenlufttemperaturen (Kriterium behagliches Raumklima), Berücksichtigung von internen Wärmelasten, Planung mit Gebäudesimulation (vereinfachtes Nachweisverfahren nicht ausreichend)
- Sonnenschutz mit Verglasungen mit einem geringen Energiedurchlassgrad ohne Beeinträchtigung der Durchsicht und Abweichung der Farbgebung benachbarter Verglasungen
- hochgradig luftdichte Gebäudehülle (n50-Wert unter 0,2 h-1) – (P)
- LĂĽftungskonzept unter Beachtung von ausreichend Frischluft und Hygiene
- kontrollierte WohnraumlĂĽftung (KWL)
- effiziente Nutzung erneuerbarer Energien (EEWärmeG)
- hocheffiziente Anlagentechnik für Heizung, Lüftung, Wärmerückgewinnung, Warmwasserbereitung, Kühlung mit Entfeuchtung, Beleuchtung LED und Energiegewinnung (P)
- Zertifizierung Gebäudeenergieausweis höchste Effizienzklasse, KFW55, hohe Ressourceneffizienz, green building, DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) gold, platin, LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
5. Schallschutz
- massive Innenwände und Decken mit hohen Werten der Schalldämmung zu Fremdbereichen erhöhter Schallschutz nach der Norm DIN 4109 – Schallschutz gegen Außenlärm Innenlärmpegel max. 30 dB
- schalldämmende Innentüren (42 dB (A)), mind. Qualitätsstufe Q5 (reicht bis Q7) – (P)
- schallgedämmte haustechnische Installationen (< 25 dB (A)) - (P)
- Raumakustik nach der Norm DIN 18041 – Nachhallzeit etwa 0,68 sec – (P)
6. Ausstattung
7. Bad
- hochwertigen Platten / Naturstein, Kosten über 100,00 € / m² – (P)
- Whirlpool oder Airpool – (P)
- bodenbĂĽndige Duschanlage (mind. 1,2 x 1,5 m)
- Duschtempel / Dampfdusche – (P)
- elektrisch gesteuerte Badarmaturen mit automatischer Auslösung – (P)
- Zusatzlüftungen in Sanitärräumen, automatische Aktivierung bei Nutzung / Betätigung der Wannen, Duschen oder WC-Deckel – (P)
- Spiegelbeheizung in Sanitärräumen (gegen Kondensat), automatische Aktivierung beim Betreten der Duschen / Wannen – (P)
- papierloses Komfort-WC, geruchsfrei – (P)
- System zur Entlüftung von WC-Becken durch Absaugen verunreinigter Luft aus WC-Becken – (L)
- WC-Druckspülung mit Heißwasser, randloses WC, dadurch Entfall der WC-Bürste – (L)
8. Heizung, Ăśbergabe Heizung, KĂĽhlung
- energiesparende Anlagentechnik, keine Öl-, Gas- oder Elektroheizung auf Basis fossiler Energieträger – (P)
- Fußbodenheizung / -kühlung oder Wandheizung / -kühlung – (P)
- Kühl- / Heiz-Decken (Betonkernaktivierung) – (L)
- Kühlung allgemein (Splittgeräte) – (P)
- Gasanschluss für Herd in Küche – (P)
- Gasanschluss für Grill auf Terrasse – (L)
9. Fußböden
- ĂĽberwiegend hochwertigen Platten / Naturstein
- ĂĽberwiegend hochwertiges Parkett
10. Fenster
- höchste thermischer Qualität (z. B. thermisch getrennte Rahmenprofile mit Dreifach-Verglasungen) – (P)
- Ganzglasecken mit Heizstreifen (Vermeidung Kondensat)
- höchster Schallschutz gegen Außenlärm (Definition siehe vor) – (P)
- schusshemmende Verglasung – (L)
- groĂźzĂĽgige Aufteilung bei mehrteiligen Fensterelementen
- bevorzugt verschiebbare Elemente (Hebe- / Schiebe-Element)
- vollständig versenkbare Fensteranlage zwischen Wohn- und Terrassenbereichen – (L)
- Sonnenschutz / Blendschutz an Fenstern mit automatischer Steuerung – (P)
- einbruchhemmende Fenster und Außentüren (mind. Ausstattung Widerstandsklasse RC 2) – (P)
11. Warmwasser
- in Küche, Bad und allen Sanitärräumen mit Zirkulation
- Heißwasserspender mit Wasseranschluss – (P)
12. LĂĽftung
- Lüftungsanlage mit Klimatisierung (Trocknen / Befeuchten), Filterung der Innenluft (Staub, Pollen, Gerüche usw.) – (P)
13. Elektro
- Elektroanlage mit KNX- / EIB-Bus-System mit Visualisierung / Steuerung der Anlagenzustände über PC / Notebook / Touchscreen-Display / Smartphone – (P)
- Fernzugriff auf dieses System über Internet mit Tablet-PC oder Smartphone zur Anzeige, Steuerung und Wartung – (P)
- programmierbare, teilweise Abschaltung der Stromversorgung nachts / bei Abwesenheit – (P)
- bei größerer Lüftungs- und Klimatechnik: Gebäude-Leittechnik (GLT) zur Steuerung, Überwachung, Wartung – (P)
- Multimedia-Verkabelung mit strukturiertem Datennetz (Kat. 6 oder besser) fĂĽr Daten, Internet, Telefon, TV
- zentraler Netzwerk-Schrank in 19“-Technik für dieses Datennetz – (P)
- WLAN (Standard IEEE802.11n) überall im Haus, Gelände und Grundstück – (P)
- automatische Grundbeleuchtung beim Betreten beliebiger Räume, wahlweise manuelle oder sprachgesteuerte Zuschaltung weiterer Leuchten / Funktionen / vorprogrammierte Lichtszenen -– (P)
- hochwertige Leuchten / Lichttechnik für innen und außen – (P)
- Soundsystemanlage in allen Bereichen mit zentralen und dezentralen Funktionen und Bedienstellen – (P)
- Bildschirme / Monitore für Speichermedien, Medienserver, Tuner, Internet – steuerbar über Bedienpaneele und z. B. über mobile Telefone / Smartphone o. Ä. – (P)
- Satelliten-Empfangsanlage für digitales Radio / TV / Internet – (P)
- Bildschirme überall wo möglich / erforderlich, ggf. in Wandnischen – (P)
- TK-Anlage mit Komfort-Endgeräten
- äußere Blitzschutzanlage mit innerem Blitz- und Überspannungsschutz, gestaffelt mit Typ 1, Typ 2 und Typ 3 Ableitern (früher: Grob- / Mittel- und Feinschutz – (P)
- Netzersatz-Anlagen und Systeme wie USV, Dieselnotstromaggregat – (L)
- TĂĽrsprechanlage mit Video
- Zutritts-Kontrolle und Steuerung mit Aufzeichnung, über Transponder / Codetastatur oder Finger- / Eye-Scan – (P)
- automatischer Verschluss aller AuĂźentĂĽren / -tore von Haus, Garage und Anwesen - (P)
- Videoüberwachung von allen Außenbereichen (Türen / Tore / Fenster / Grundstück) mit Bildübertragung / Internetzugriff, mit Aufzeichnung, intelligente Video-Auswertung mit Alarmmeldung z. B. bei Bewegungen – (P)
- evtl. Kfz-Nummern-Erkennung und Speicherung – (P)
- Einbruch- und Ăśberfall-Meldeanlage mit Aufschaltung auf Sicherheitsdienst / Wachdienst - (P)
- Brandmeldeanlage mit Aufschaltung auf Sicherheitsdienst / Wachdienst – (P)
14. Zusätzliches
- bevorzugt Gauben oder Erker im ausgebauten Dachgeschoss (anstatt normaler Dachflächenfenster)
- Atelierverglasung über 10 m² – (P)
- mind. Doppelgarage mit ausgiebigem Platz (+ 1 m) für mind. zwei Oberklasse-Kfz. am Haus, mit Durchgang zum Haus und mit zus. Anbau / Abstellbereich (z. B. für Gartengeräte) – (P)
- eigene Tiefgarage mit Platz fĂĽr mehr als zwei Oberklassenfahrzeuge (L)
- integrierte Heizstrahler im Terrassenbereich – (L)
- zentrale Staubsaugeranlage – (P)
- Wäscheabwurfschacht – (P)
- Wandeinbautresor – (P)
- separate, voll ausgestattete Küche im Untergeschoss – (L)
- Personen- oder Lastenaufzug – (P)
- automatische Bewässerungsanlage des Grundstücks – (P)
- beheizbare Zuwegungen zw. Straße und Haustür bzw. zur Garage – (P)
- Außenbeleuchtungsanlage für Fassaden und Anwesen – (P)
- komplett ausleuchtbares Grundstück – (P)
- elektrisch blind schaltbare Fenster / Glastrennwände – (P)
- Schwimmbad – (L)
- Sauna / Wellnessbereich – (L)
15. Grundrissaufteilung und Gestaltung
- großzügiger Grundriss und Zuschnitt der Räume, bei mehr als 250 m² für zwei Personen - (L), bei 150 bis 250 m² für zwei bis vier Personen – (P)
- Raumhöhen ab 2,70 m – (P)
- Wohn- / Ess-Bereich größer als 60 m² - (L), größer als 40 m² – (P), Kinderzimmer größer als 20 m² - (P)
- Entree (Eingang und Zugangsbereich) des Hauses größer als 20 m² – (P)
- Terrasse mind. 50 m² – (P)
- begehbare Schrankräume an allen Aufenthaltsräumen – (P)
- Sicherheits- bzw. Panikraum – (L)
- mind. ein unmittelbar angrenzendes Appartement (> 50 m²) für Personal, Gäste usw. – (L)
- Hauswirtschaftsraum mit mind. 18 m², an Belüftungsanlage angeschlossen – (P)
- Fitnessraum, an Belüftungsanlage angeschlossen (s. Passivhaus) – (L)
- Multimedia-Raum (Kino) – (L)
- mind. Duschbad an jedem Schlafraum – (P)
16. Mikrolage
17. GrundstĂĽck
- Grundstück ab 1.000,00 m² im nicht innerstädtischen Bereich, in Innenstadtlagen 500 bis 600 m² – (P)
18. Baugebiet
- offene Bauweise im nicht innerstädtischen Bereich, in Innenstadt auch geschlossene Bebauung – Stadthäuser in besten Wohnlagen – (P)
19. Geländelage
- Aussichtslage – (L)
20. Verkehrslage
- ruhige, verkehrsarme WohnstraĂźe, Sackgasse
- öffentliche Einrichtungen, Ärzte, Versorgung in der Nähe
21. UmwelteinflĂĽsse
- geringe / keine Beeinträchtigung durch Nachbarschaftsbebauung – (P)
- kein Gewerbe / Industrie – (P)
22. Verkehrsanbindung
- StraĂźenanbindung
- Privatstraße – (L)
- Bahnhof, Autobahn, Flughafen in Nähe

Stand:
08/19